AfA nach tatsächlicher Nutzungsdauer: Was § 7 Abs. 4 EStG erlaubt

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann die Abschreibung statt nach der pauschalen Typisierung über 50 Jahre nach der tatsächlichen, kürzeren Nutzungsdauer bemessen werden — wenn ein geeignetes Gutachten sie nachweist. Der Bundesfinanzhof hat das mehrfach bestätigt (IX R 25/19, IX R 14/23).

Die 50-Jahre-Typisierung bildet viele Bestandsobjekte nicht realistisch ab. Baujahr, unterlassene Modernisierung (Sanierungsstau), Bauweise und Bausubstanz sowie bei Gewerbeobjekten die wirtschaftliche Entwertung können die tatsächliche Restnutzungsdauer deutlich verkürzen.

Der Effekt: Eine kürzere Nutzungsdauer erhöht den jährlichen AfA-Satz. Bei 400.000 Euro Gebäudewert kann der Wechsel von 2 % auf 4 % rund 8.000 Euro mehr Abschreibung pro Jahr bedeuten — bei etwa 40 % Steuersatz in vielen Fällen rund 3.200 Euro pro Jahr, ohne dass das garantiert wäre.

Der Nachweis gelingt mit einem sachlich geeigneten, schlüssigen und nachvollziehbaren Gutachten — etwa von einem zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024. Das strenge BMF-Schreiben von 2023 wurde im Dezember 2025 aufgehoben; der Weg ist damit wieder praktikabel.

Ob Ihr Objekt dafür in Frage kommt, klärt die kostenlose, unverbindliche Erst-Prüfung. Die steuerliche Umsetzung besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

Kostenlose Erst-Prüfung: Lohnt sich ein Gutachten für Ihr Objekt?