AfA nach tatsächlicher Nutzungsdauer: Was § 7 Abs. 4 EStG erlaubt

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann die Abschreibung statt nach der pauschalen Typisierung über 50 Jahre nach der tatsächlichen, kürzeren Nutzungsdauer bemessen werden — wenn ein geeignetes Gutachten sie nachweist. Der Bundesfinanzhof hat das mehrfach bestätigt (IX R 25/19, IX R 14/23).

Die gesetzliche Typisierung kann von den tatsächlichen Umständen eines Bestandsobjekts abweichen. Baujahr, unterlassene Modernisierung, Bauweise, Bausubstanz und bei Gewerbeobjekten auch wirtschaftliche Einflüsse sind im Einzelfall sachverständig zu würdigen.

Eine kürzere, steuerlich berücksichtigte Nutzungsdauer führt rechnerisch zu einem höheren jährlichen AfA-Satz. Bei 400.000 Euro Gebäudewert kann der Wechsel von 2 % auf 4 % rechnerisch 8.000 Euro zusätzliche Abschreibung pro Jahr bedeuten. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 40 % entspräche das vor individuellen steuerlichen Faktoren einer rechnerischen Steuerwirkung von rund 3.200 Euro; eine konkrete Ersparnis wird nicht garantiert.

Der Nachweis erfordert ein sachlich geeignetes, schlüssiges und nachvollziehbares Gutachten. Das strenge BMF-Schreiben von 2023 wurde im Dezember 2025 aufgehoben; über die steuerliche Berücksichtigung entscheidet das Finanzamt weiterhin im Einzelfall.

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