BMF-Schreiben 2023 aufgehoben — was gilt jetzt für die Nutzungsdauer?

Das BMF-Schreiben von 2023 zur Nutzungsdauer wurde im Dezember 2025 aufgehoben. Erforderlich bleibt ein sachverständiger, für den Einzelfall geeigneter, schlüssiger und nachvollziehbarer Nachweis. Über die steuerliche Berücksichtigung entscheidet das Finanzamt.

Die Grundlage steht in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG: Statt der pauschalen Typisierung kann die tatsächliche, oft kürzere Restnutzungsdauer angesetzt werden. Der Bundesfinanzhof hat das mehrfach bestätigt — IX R 25/19 (2021) und IX R 14/23 (2024).

Das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 wurde in der Fachwelt als Einschränkung der Nachweismöglichkeiten verstanden. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesfinanzministerium es im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder aufgehoben, ohne Begründung und ohne Ersatzregelung. Daraus folgt kein Anerkennungsautomatismus: Die Frage ist wieder allein nach Gesetz und Rechtsprechung zu beantworten.

Methodenfreiheit: Nach dem Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) ist keine bestimmte Methode vorgeschrieben; geeignet ist, was im Einzelfall den Nachweis führen kann. Objektbezug: Nach dem Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) genügt der bloße Verweis auf modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauern nicht. Das Gutachten muss sich mit den individuellen Gegebenheiten des Objekts befassen, etwa mit durchgeführten oder unterlassenen Instandsetzungen und Modernisierungen.

Die Darlegungs- und Feststellungslast für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer trägt der Steuerpflichtige. Die Nutzungsdauer wird geschätzt; der Bundesfinanzhof verlangt dafür keine Gewissheit, sondern größtmögliche Wahrscheinlichkeit.

Ein besonderer amtlicher Titel des Gutachters ist dafür nicht zwingend. Maßgeblich sind Eignung, Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit des konkreten Nachweises; über die steuerliche Berücksichtigung entscheidet das Finanzamt im Einzelfall.

Worauf Sie bei einem Gutachten achten sollten: eine objektbezogene Herleitung statt eines Standardwerts, nachvollziehbare Angaben zu Modernisierungen mit Datum und eine offengelegte Methode. Ein Rechenmodell liefert aus Baujahr und Gebäudetyp nur eine typische Restnutzungsdauer; ob ein konkretes Haus diesem Typ entspricht, zeigt erst der Blick auf das Objekt.

Hinweis zum Stand (25. Oktober 2026): Der Bundesrat hat im Verfahren zum Jahressteuergesetz 2026 vorgeschlagen, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG um die Wörter „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ zu ergänzen (BR-Drs. 447/26). Eine kürzere Nutzungsdauer würde dann nur noch zählen, wenn sie schon bei Fertigstellung des Gebäudes bestand. Die Bundesregierung hat in ihrer Gegenäußerung vom 30. September 2026 angekündigt, den Vorschlag zu prüfen (BT-Drs. 21/8283); ihr eigener Entwurf ändert § 7 Abs. 4 EStG nicht. Das ist ein Vorschlag, nicht beschlossen. Bis zu einer Gesetzesänderung gilt die bisherige Fassung; ob und ab wann eine Änderung greifen würde, besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater. Wir aktualisieren diese Seite, sobald sich der Stand ändert.

Ob sich der Nachweis für Ihr vermietetes oder gewerblich genutztes Objekt lohnen kann, klärt die kostenlose, unverbindliche Erst-Prüfung. Diese Seite ordnet die Rechtslage ein und ist keine Steuerberatung; die steuerliche Umsetzung besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

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